房屋租赁合同模板及审查要点

公司成立后,选择办公场所成为一项重要工作。一般情况下,公司的办公场所都不是股东的自有房屋,而是需要通过租赁来选择合适的场地用来办公。因此,房屋租赁合同将不可避免的出现在公司经营过程之中,关于审核租赁合同需要关注哪些风险点呢?笔者将在本文中对于一些重点条款进行梳理。

(注:本文租赁合同模版来源于深圳市住房和建设局2019年11月制《深圳市房屋租赁合同书(非住宅)》)

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1.1甲方出租给乙方的房屋坐落于________,租赁形式:□整租/□部分出租,房屋建筑面积:______平方米(其中套内建筑面积:_____平方米,公摊面积:______平方米),房屋租赁用途:_______ ,房屋编码:________。1.2 房屋权属状况:

不动产权利人或合法使用人为________,甲方持有:(□房屋所有权证或不动产权证书/□房屋买卖合同/□房屋租赁合同/ □其他房屋来源证明文件),房屋所有权证或不动产权证书编号:________,房屋(□是 / □否)设定了抵押。

1.3 房屋装修情况:________(装修具体情况可由甲、乙双方在本合同附件二中补充列明)。

1.4 房屋内附属设施情况:

□房屋内无任何设施设备,是空房。

□房屋内安装有设施设备,详见《房屋交付确认书》。

【审查要点】首先,在“房屋基本情况”描述时,需要在合同中明确约定房屋的“租赁用途”,由于不同的租赁用途对于房屋的损耗程度影响不同,因此未经承租人同意而改变租赁房屋用途的,承租人可以以此为由解除合同,甚至主张违约责任。

《合同法》第二百一十七条:承租人应当按照约定的方法使用租赁物。
其次,更为重要的是要在合同中写明房屋的权利人或合法使用人,以证明其对于房屋拥有合法的权利来源。出租人如可提供房屋所有权证书证明房屋的权利归属对于承租人而言是最为保险的方式。
《物权法》第十条:国家对不动产实行统一登记制度。
如出租人可提供房屋买卖合同,但房屋因客观原因暂未能办理过户登记或正在办理过户登记中的,出租人也有权出租房屋,但并不建议租赁仅有购房合同的房屋,不确定的风险较多;如出租人持有其与权利人的房屋租赁合同,即出租人也就是日常所说的“二房东”,那么承租人实际上扮演的是次承租人的角色,权利人与出租人(二房东)在合同中约定其享有转租权的,出租人可以将房屋转租给次承租人,但未经权利人同意擅自转租的,租赁合同无效,权利人可以解除合同。
《合同法》第二百二十四条:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。
最后,双方可将房屋中的附属设施列名清单附在合同后,可以包括房屋中的设施类型、品牌、损耗程度、购买时间等。
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2.1乙方租赁房屋的期限自____年____月____日至____年____月____日止,共计____年____个月(不得超过法律、法规规定的最长期限,单个产业用房租赁合同期限原则上不得少于1年)。2.2 免租期:

□乙方享有___□月/□日的免租期(含在租期内),具体时间为____年____月____日至____年____月____日。在该期间,乙方无需向甲方支付租金,但需承担除租金外的水、电、燃气、物业管理费等所有费用。免租期满,不论乙方是否使用租赁房屋,均应当按照合同约定支付租金。

□乙方不享有免租期,自甲方交付房屋之日起开始计算租金、管理费及其他各项费用。

【审查要点】在合同中应明确约定租赁合同的起始时间,租期不得超过房屋的剩余使用年限。

《合同法》第二百一十四条:租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
对于属于不定期租赁的合同,双方当事人均可随时主张解除,但要给对方预留一定的准备时间。
《合同法》第二百一十五条:租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。第二百三十六条:租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。
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3.1 租赁房屋按□套内建筑面积/□建筑面积计算租金,月租金总额为人民币_____元(大写:____元整)。3.2 租金支付时间:租金按月支付,乙方应当于每月___日前向甲方支付租金。甲方在收取乙方租金时,应当向乙方开具收款凭证。

3.3 租金支付方式:乙方应当在约定的支付租金日期前以□现金支付/□银行转账/□其他________方式将租金交付于甲方。

【审查要点】对于租金的支付方式,不论是选择银行转账方式还是微信、支付宝转账方式,承租人都需要在打款时备注具体日期的房租金额,并留存交易记录,以作为后续纠纷凭证。如选择现金支付的,承租人可要求出租人作出“已收到某年某月房租”的书面文件。

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□在不影响房屋结构的前提下,甲方同意乙方对租赁房屋进行装饰装修;按规定需报有关部门审批的,还应由□甲方/□甲方委托乙方报有关部门批准后,方可进行。租赁期限届满或合同解除后,装饰装修物□由乙方拆除并恢复原状/□折价归甲方所有/□无偿归甲方所有/□其他________ 。□甲方不同意乙方对租赁房屋进行装饰装修。

【审查要点】一般情况下,承租人为了使办公环境更加舒适、风格更加符合公司文化,对于房屋都会进行适当装修,那么装修的费用及装饰物如何分配呢?首先,装饰装修须取得出租人同意,经出租人同意的装饰装修,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除;对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下简称《司法解释》)规定根据合同解除原因的不同分类处理。

《司法解释》第十一条:承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:(一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;(三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。
其次,承租人未经出租人同意装饰装修的,出租人可以要求恢复原状或者赔偿损失。
《合同法》承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
最后,在租期届满不再续租时,除当事人另有约定外,出租人不承担附合部分的装饰装修补偿费用。
《司法解释》第十二条:承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除外。
【审查要点】在租赁关系存续期间,除法律另有规定外权利人将租赁物让与他人,对租赁关系不产生影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物,即“买卖不破租赁”。

《合同法》第二百二十九条:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。《司法解释》第二十条:租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

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